Kluster lain, “KGR Panmas Residence : Analisis dan Penawaran”

Proyek lain yang sedang dibidik adalah lahan di dekat Puri Depok Mas, bentuknya seperti huruf P, jalan masuk pribadi dengan lebar 4m sepanjang 15m ke dalam. Luas lahannya sendiri 1400m, dengan dimensi lebar 35m dan panjang 40m. Dengan lebar jalan masuk tetap 4m dan lebar jalan row 5m (ada 2 row), dan panjang kavling masing-masing 10m (ada 3 row), jadi pas 40m. Situasinya seperti gambar berikut ini :

Puri Depokmas3

Rencananya akan dikembangkan jadi begini :
IMG-20140221-00396

Dari gambar di atas dapat terdapat berapa kavling yang bisa dibuat. Ada 12 kavling, masing-masing 3 kavling berukuran 90m2, 5 kavling berukuran 80m2 dan 4 kavling berukuran 70m2. Luas total lahan efektifnya 950 m2 sehingga efektivitas lahan, proporsi lahan yang bisa dijual terhadap luas total adalah 68 persen; gak terlalu bagus, tapi gak jelek juga. Harga lahan yang ditawarkan Rp. 1.300.000/m2 dan katanya masih nego. Saya cenderung gak mau nawar harga. tapi berharap bisa kurang. Sudahlah, kalo saja dikasihkan seharga 1.250.000/m2 OK juga, sehingga total dana yang dibutuhkan sebesar Rp. 1.750.000.000 atau harga lahan efektifnya Rp. 1.845.000/m2. Jadi untuk kavling berukuran 70m2, hitungan dasarnya Rp. 129,150.000 dan untuk kavling dengan luas 80m2 harga dasarnya Rp. 147,600.000 serta kavling berukuran 90m2 harga dasarnya Rp. 166,050.000. Tawaran kepada pemodal, bisa per kavling, dimana sertifikat tiap kavling akan jadi bukti kepemilikan modal, untuk tahun pertama dengan roi 20%, harga per meternya adalah Rp. 2.214.000/m2, sehingga yang pegang sertifikat kavling 70m2 akan menerima Rp. Rp. 154.980.000,- dan pemegang sertifikat kavling 80m2 akan menerima Rp. 177,120.000 dan kavling 90m2 akan menerima Rp. 199.260.000. Jika dalam setahun masih ada unit rumah yang belum terjual, maka untuk yang belum terjual tadi pada tahun kedua roi-nya ditambah 10 persen, jadi 30 persen. Harga rumah juga akan dinaikkan, tidak linier sih, tapi akan ada kenaikan karena harga tanahnya naik. Harga investor di tahun kedua adalah Rp. 2.398.500/m2, sehingga pemegang sertifikat kavling 70m2 akan menerima Rp. 167.895.000, kavling 80m2 Rp. 191.880.000 dan kavling 90m2 Rp. 215.865.000.

Kalo afordability menjadi pertimbangan penting, saya cenderung menyediakan rumah kecil yang dapat terjangkau oleh masyarakat. Tahun 1986-1989 saya suka nulis soal perumahan di surat kabar ibu kota, bahkan surat kabar nasional. Keberpihakan pada masyarakat berpenghasil menengah ke bawah menjadi penting karena keterjangkauan. Tentu saja, ukuran kecil di segmen wilayah tertentu akan memudahkan pemasaran. Profit ? tergantung, tapi siapa sih yang gak mau memperoleh profit. Menyediakan tipe 38/70 sepertinya akan mempercepat pemasaran. Berikut alternatifnya :
Alternatif2

Dengan alternatif ini, jumlah kavling jadi 13 : 9 unit berukuran 70m2 dan 4 kavling berukuran 80m2. Harga dasar kavling per m2 sih gak berubah, juga total lahan efektifnya. Returnnya mestinya berubah, bisa bertambah atau bisa juga berkurang ? Profitnya juga begitu. waktu penyelesaian juga penting.

Kalo harga jual tahun pertama untuk unit 45/90 Rp. 482.625.000 (ada 3 unit); unit 40/80 Rp. 429.000.000 (ada 5 unit) dan unit 38/70 Rp. 386.100.000 (4 unit), maka total penerimaan alternatif-1 sebesar Rp. 5.137.275.000,-. Penerimaan dengan alternatif-2, 9 unit tipe 38/70 dan 4 unit tipe 40/80 sebesar Rp. 5.190.900.000,-. Penerimaan alternatif 2, dimana fokus pada unit yang lebih kecil dengan cara menghapus unit berukuran 90m2, penerimaan agak sedikit lebih besar dibanding penerimaan alternatif-2. Saya lebih suka alternatif-2, lebih terjangkau dan penerimaannya lebih besar. Apakah profitnya lebih besar ? Sepertinya tidak juga karena luas bangunan meningkat dari 175m2 menjadi 190m2, 15 m2 lbh banyak pada alternatif 2. Juga biaya administrasinya, biaya pecah sertifikat jadi bertambah. Ini tinggal pilihan pada segmen pasar. Kalo alternatif-2 laku lebih cepat, pilih alternatif-2. Jika tidak ada bedanya, pilih alternatif-1. Gitu aja..

Secara keseluruhan, cukup menarik bukan ? Coba, kalo uang tadi hanya disimpan di deposito hasilnya cuma sekitar 6 persen per tahun. Mungkin ada yang lebih tinggi, tapi jauh di bawah hasil investasi ini.

Saya sudah janjian untuk survei lahan hari Minggu, 23 Februari 2014. Mudah-mudahan hasilnya sesuai harapan.

Ada punya dana ? kenapa tidak diinvestasikan saja ? bisa per kavling kok. Tertarik, hubungi saya di mmuchdie@gmail.com atau tinggalkan pesan di sini..

Tentang Eid

Blog ini merekam pemikiran, ucapan dan tindakan saya di berbagai aktivitas; sebagai pekerja, pemilik pekerjaan & profesi, pemilik bisnis dan investor serta sebagai saya sendiri.
Pos ini dipublikasikan di Uncategorized. Tandai permalink.

Tinggalkan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

Logo WordPress.com

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Gambar Twitter

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Foto Facebook

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Foto Google+

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s