New Project : Mencari Mitra

Alhamdulillah, 3 proyek sedang berlangsung; Mulia Residence di dalam kompleks Depok Mulya Beji sebuah kluster hanya dengan 6 unit, Manggala-3 Residence di Kukusan, nebeng di Kavling Manggala-3, ada 5 unit yang siap dibangun dan Cijago Residence di Jl. Rinan Ilyas, Kukusan; proyek khusus menjual kavling bagi warga Kukusan “korban” toll Cijago 12 unit plus empang (174m2) dan tanah di depannya sekitar 130an m2.
Alhamdulillah, 12 kavling sudah fully booked, kecuali yang di depan 130an m yang memang bekum dipasarkan; dimana 3 unit sudah dilunasi 50% menunggu Sertifikat pecah. InsyaAllah 4 unit segera dilunasi setlah Idul Adha; setelah pembayaran oleh TPT Kota Depok. Pembangunan fisik bulan ini targetnya, turap dan pagar keliling selesai, dilanjut dengan pengaspalan jalan di dalam kompleks. InsyaAllah akhir November, paling telat pertengahan Desember semua selesai.
Sementara itu, survei lokasi untuk proyek baru sudah pelan-pelan dimulai karena banyak tawaran lahan yang prospektif. Target lokasi utama di daerah Kota Kembang; Kalimulya, Parung Serab dan sekitarnya; bahkan mungkin juga ke arah Pondok Rajeg dan Cikaret di daerah Cibinong, Kabupaten Bogor. Daerah sekitar Tanah Baru, Beji, Limo dan Rangkapan Jaya tetap masih memungkinkan, walaupun yang belakangan ada masalah dengan akses jalan; kemacetan jalan pada waktu-waktu tertentu.
Minggu ini, kami lakukan survei di sekitaran Tanah Baru dekat Iblam Community College, terus ke sekitaran Vila Mutiara Cinere (VMC); sempat mampir makan laksa di depan VMC, terus ke Rangkapan Jaya dan Kampung Pulo dilanjut ke daerah Limo; meski hanya melihat 2-3 lokasi yang tidak memuaskan.
Di tanah baru ada 2 bidang lahan (600m dan 400m) yang cukup bagus; sayang jalan masuknya sempit. Seperti harus dicoret dari list. Deket VMC ada 700m tanah di pinggir jalan yang masih belom dicor sementara sambungannya sudah bagus. Katanya akhir tahun akan dicor oleh Pemda. Sayang informasi masih belum lengkap.
Perjalanan survei dilanjut ke Rangakapan Jaya; deket Saung Talaga, masuk jalan sekitar 50 m, tanah di ketinggian dengan view telaga, luasnya 5000an meter. Sudah pagar keliling dan di bagian ketinggian sudah diturap dengan dua pintu gerbang. Trap-trap dan jalan di tengah sudah dibuat. Terdiri dari 6 Sertifikat ditawarkan 1juta/m2, pembayaran bisa termin setahun. Saran temen, tawar saja dulu mulai 7ooan; maksimum 800ribu/m. Mediator menyarankan menyatakan harga masih nego, ketemu saja dengan pemilik tanah; itu memang permintaan pemilik tanah.
Masalahnya, dana harus dihimpun dari berbagai pihak. Sementara ini dana YDP yang bisa disertakan hanya 1,5M saja. Kami cenderung memanfaatkannya untuk proyek lain, itupun dengan persetujuan YDP. Untuk proyek ini kami cenderung mencari mitra yang punya dana sekitar 4,5M terutama untuk membebaskan lahan tersebut dan urusan legalitas dan “land-clearing”; sehingga dokumen tanah dipegang oleh mitra. Perjanjian kerjasama dikontroil oleh Notaris yang disepakati bersama. Kami yakin dengan 4,5M lahan siap dimatangkan dan biaya surat-surat dan transaksi sudah termasuk. Jika luas lahan efektif 60%, suatu hitungan yang digunakan sebagai standar; maka akan tersedia 3000m lahan yang bisa dijual. Artinya, biaya pokok lahan sebesar 1,5juta/m2; harga rata-rata tanah yang ditawarkan di sekitar lokasi untuk luasan kecil. Mungkin agak susah untuk menjual kavling 100an m seharga 2juta/m2. Tapi jika dibangun rumah di atasnya katakan seluas 50m, 350-400juta-an sepertinya akan laku keras karena real-estate di lokasi yang agak dalam sudah pasang lebih dari 400juta. Katakan pemilik lahan diberi keuntungan di muka sebesar 200rb/m, sehingga harga lahannya katakan jadi 1,7jt/m2 maka basisnya pemilik lahan akan menerima 5,1 milyar (1,7jt/m x 3000m), ditambah bagi hasil proyek katakan 40% dari hasil bersih per unit, 600jt (0,4x50jt/unitx 30 unit), sehingga total akan menerima 5,7 milyar selama proyek. Jika proyek selesai dalam waktu 2 tahun, maka ROI-nya sekitar 13,4% per tahun ((5,7M-4,5M)/4,5M)/2). Suatu tingkat investasi yang masuk akal; bayangkan jika deposito hanya 6% per tahun atau instrumen pasar modal seperti reksana yang hanya sekitar 9 % per tahun. Karena semua dokumen tanah atas nama investor mitra, hampir tidak ada risiko legal. Risikonya, kalau ada, ya risiko waktu, tapi harga tanah kan terus naik. Misalkan, jika dalam waktu dua tahun belum habis terjual, harga bisa dinaikkan sebesar 10 % per tahun. Sebuah hitungan yang masuk akal dan realistik.
Anda punya dana menganggur dan tertarik bergabung sebagai mitra ? Jika ya nyo gabung. Kalo ada dana 4,5M lbh baik krn daya tawar akan lebih tinggi. Kalo tidak ya termin, sebenarmya 3M bisa cukup tapi harga akan lebih mahal. Pemilik minta termin, DP= 1M, Pecah Sertifikat selesai 1M dan IMB selesai 1M, sisanya (tergantung berapa harga finalnya, kita belum nawar) boleh dibayar sampai akhir tahun kedua.
Revisi itungan begini : tersedia dana 4,5M digunakan untk pembebasan lahan, urus surat dan land clearing & development, sampe siap bangun (tergantung RAB yang sedang disiapkan). Jika lahan efektif 60%, tersedia 3000m lahan siap bangun dan jika ikut aturan Pemda (min luas kavling 120m), akan ada 25 kavling siap jual. Bangun rumah 50/120 di lokasi sepertinya akan menyalib persaingan di sktr lokasi kalo dijual 500jt/unit shg penerimaan sebesar 12,5M. Jika ini dikurangi biaya konstruksi dan biaya pengadaan lahan akan tersisa sebesar 4.875M yaitu (12.5M – (25 unit x 125 jt) – 4.5M). Kami tawarkan 30persen dari hasil bersih untuk investor, yaitu 30% x 4.875M = 1.4625, ya udah dibulatkan jadi 1.5M. Return on Investmen diperoleh mitra investor, 1,5/4,5 x 100 % = 33,33%. Jika proyek selesai dalam 3 tahun maka ROI-nya jadi 11,11% per tahun, jauh lebih baik dari investmasi di sektor keuanganan manapun. Syukur-syukur bisa selesai lebih cepat. Jika selesai dalam 2 tahun, maka ROI-nya jadi 16.6 %. Kalo sampe 3 tahun belum habis terjual, tenang aja, harga lahan sudah pasti akan naik.
Catatan : semua investasi dikendalikan dan dikontrol langsung oleh investmetor melalui Notaris. Email saya jika berminat.

Tentang Eid

Blog ini merekam pemikiran, ucapan dan tindakan saya di berbagai aktivitas; sebagai pekerja, pemilik pekerjaan & profesi, pemilik bisnis dan investor serta sebagai saya sendiri.
Pos ini dipublikasikan di Uncategorized. Tandai permalink.

Satu Balasan ke New Project : Mencari Mitra

  1. Saya tinggal di Vila Mutiara Cinere, Blok E8 No. 3. Mepet/belakang masjid Al Makmur (masjid komplek Vila Mutiara Cinere, Depok. Kapan-kapan saya ingin banyak konsultasi dengan Bapak terkait bisnis properti ini. Saya ada beberapa calon lahan, sekarang masih pendekatan dgn yang punya di sekitar vila. Nurcahyo Ibnu Yahya, mahasiswa MM Uhamka Ang: 30, NIM : 1308026024

Tinggalkan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

Logo WordPress.com

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Gambar Twitter

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Foto Facebook

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Foto Google+

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s